Todo lo que necesitas saber sobre los gravámenes de los contratistas

Imagine que es propietario de una vivienda y que ha realizado una extensa renovación en ella. Pagó por completo al contratista general, pero, en lugar de pagar a sus proveedores y subcontratistas, este destinó el dinero a otros fines. En muchas partes de Estados Unidos (y de otros países), usted podría verse obligado a pagar también a los proveedores y subcontratistas. Si no pudiera cubrir sus costos rápidamente, incluso podrían obligarlo a vender su vivienda.

En este contexto, la ley concede mayor protección a los trabajadores y proveedores a quienes se les debe dinero, dándoles la facultad de imponer gravámenes sobre la propiedad que han mejorado. Por su parte, el propietario debe saldar esas deudas y asumir la carga de demandar al contratista general. Si tanto el propietario como los contratistas hubieran tomado algunas medidas básicas desde el principio, toda la situación podría haberse evitado.

Es fundamental que cualquier persona que suministre materiales o servicios para un proyecto de construcción destinado a mejorar una propiedad comprenda sus derechos y responsabilidades en relación con la legislación sobre gravámenes.

En este artículo analizaremos los gravámenes en general y, en detalle, el gravamen de construcción o gravamen del contratista (Mechanic’s Lien). Le mostraremos los pasos necesarios para iniciar un gravamen y ejecutar la garantía sobre una propiedad, cómo lograr que se elimine un gravamen y, lo más importante, le daremos algunas recomendaciones para evitarlo desde el principio. Por último, incluiremos una lista de las normas estatales para la presentación de gravámenes.

¿Qué es exactamente un gravamen?

Un gravamen es, en esencia, un mecanismo de cobro. Consiste en un documento legal por una cantidad de dinero específica que pueden utilizar los acreedores, las autoridades fiscales o un tribunal mediante una sentencia, y que ofrece los bienes del deudor como garantía a cambio de una deuda impaga. Los gravámenes obligan al deudor a saldar su deuda, incluso si para ello debe liquidar o entregar sus bienes.

Existen muchos tipos de gravámenes que pueden utilizarse para reclamar todo tipo de bienes, incluidos vehículos, cuentas, empresas y bienes inmuebles.

¿Cómo funcionan los gravámenes?

Los gravámenes otorgan a los acreedores el derecho legal de embargar o vender los bienes de una persona o entidad que no haya cumplido con sus obligaciones de pago derivadas de un préstamo o contrato. Hasta que se resuelva el gravamen —es decir, hasta que se salden las deudas—, el propietario original no puede vender ni refinanciar el bien sin el permiso del titular del gravamen. En ocasiones, los gravámenes se registran ante el gobierno para hacer pública su existencia, de modo que los futuros compradores sepan que el bien está gravado y que el gravamen se transferirá junto con la propiedad.

Los gravámenes conceden a los acreedores el derecho legal a asegurar sus reclamaciones sobre bienes personales. A menos que haya sido precavido y haya tomado medidas para proteger adecuadamente sus bienes y pertenencias, todos ellos están en riesgo. Los acreedores pueden embargar legalmente sus bienes y retirar dinero de sus cuentas e inversiones.

Existen dos tipos de acreedores: garantizados y no garantizados. Los acreedores garantizados tienen una reclamación sobre un bien específico, mientras que las reclamaciones de los acreedores no garantizados podrían quedar sin respaldo. Por ejemplo, si una empresa se declara en quiebra, el acreedor garantizado puede estar tranquilo, sabiendo que su reclamación puede cubrirse mediante la liquidación del bien dado en garantía. El acreedor no garantizado, en cambio, corre el riesgo de perder completamente su reclamación. Para convertirse en acreedor garantizado, el acreedor no garantizado puede presentar una demanda que dé lugar a una sentencia que imponga un gravamen sobre los bienes del deudor y garantice así su reclamación.

¿Cuáles son algunos tipos comunes de gravámenes?

Existen tres categorías generales de gravámenes, cada una con distintos usos:

El gravamen judicial (Judgment Lien) es el resultado de una orden judicial, normalmente tras una demanda. Puede tratarse de una empresa cementera que busca una indemnización por equipos dañados, de una víctima de un accidente en una obra que reclama daños superiores a la cobertura del seguro o incluso del demandante de un caso de negligencia al que se le ha concedido una indemnización económica y necesita un gravamen para asegurar los bienes del deudor que cubrirán dicha indemnización.

El gravamen consensual (también llamado gravamen contractual) es un gravamen que usted acepta. Se crea mediante un acuerdo de garantía entre el acreedor y el deudor. Estos gravámenes son voluntarios y suelen utilizarse al solicitar préstamos u otro tipo de crédito. Puede imponerse un gravamen cuando pide dinero prestado para comprar equipos de andamiaje o cuando alquila un generador portátil. Un gravamen con el que la mayoría de las personas está muy familiarizada es la hipoteca que obtiene al comprar una propiedad. Otros ejemplos comunes de gravámenes consensuales son los acuerdos de crédito en los que el acreedor financia muebles o en los que un concesionario gestiona el financiamiento de la compra de un vehículo.

Por último, el gravamen legal (Statutory Lien) se establece con base en una ley estatal o federal. Es un gravamen no consensual ni voluntario que surge cuando una ley específica concede al acreedor el derecho a imponerlo. Un buen ejemplo es el gravamen fiscal, que los gobiernos locales, estatales o federales imponen sobre los bienes de los contribuyentes morosos por impuestos sobre la propiedad y sobre la renta. En Estados Unidos, es habitual que el IRS imponga gravámenes fiscales cuando no existe voluntad de efectuar los pagos. De hecho, estos gravámenes fiscales federales pueden llegar a provocar una subasta pública de propiedades, bienes, vehículos y activos financieros.

Un ejemplo importante de gravamen legal es el gravamen de construcción o del contratista (Mechanic’s Lien), que analizaremos detalladamente a continuación.

El gravamen de construcción o del contratista

Sorprendentemente, el Mechanic’s Lien no tiene nada que ver con motores ni vehículos. Su nombre proviene de la época en la que esta legislación fue concebida en Estados Unidos. Se atribuye a Thomas Jefferson la iniciativa de este gravamen a finales del siglo XVIII. En aquel entonces, los trabajadores de la construcción eran conocidos como mechanics. Actualmente, el Mechanic’s Lien también se denomina gravamen de construcción o gravamen del proveedor de materiales (materialman’s lien). El gravamen de construcción protege a una amplia variedad de trabajadores que participan en proyectos privados: desde contratistas generales, subcontratistas y proveedores hasta profesionales del diseño, jardineros e incluso empresas que alquilan equipos de construcción. Los trabajadores de proyectos públicos están cubiertos por una fianza, que constituye un sistema diferente.

Lo interesante del gravamen de construcción es que concede enormes derechos a los trabajadores del sector de la construcción. De hecho, les ofrece casi una garantía de recibir finalmente el pago. Cuando no se ha recibido ni se prevé recibir el pago por un trabajo realizado, pueden presentar una reclamación directamente contra el inmueble en el que se utilizaron sus servicios.

Por ejemplo, si usted es subcontratista y suministró materiales o mano de obra para renovar un edificio privado, pero no le han pagado, tiene dos opciones: puede llevar al contratista general a los tribunales, un proceso que podría prolongarse durante meses y posiblemente no resolverse nunca, o puede imponer un gravamen directamente sobre la propiedad en la que trabajó y obligar al cliente a pagarle. De hecho, el gravamen de construcción es tan poderoso que a menudo puede lograr que le paguen sin siquiera tener que contactar a un abogado.

Para aclararlo: tanto si presta servicios o suministra mano de obra directamente al propietario, como si lo hace para un contratista general o un subcontratista, en caso de impago tiene derecho a imponer un gravamen sobre la propiedad.

Tenga en cuenta que los gravámenes de construcción están vinculados a la propiedad misma. Por eso, si el propietario decide refinanciarla o venderla, primero tendrá que resolver el gravamen.

Presentar un gravamen de construcción

Presentar un gravamen de construcción no es excesivamente difícil, pero hay que seguir varios pasos al pie de la letra y dentro de plazos muy estrictos. Incluso un pequeño error puede provocar el rechazo de su reclamación. Para complicar aún más las cosas, cada estado tiene normas diferentes sobre cómo y cuándo debe presentarse un gravamen. Es extremadamente importante prestar atención a los plazos de presentación de cada paso y asegurarse de cumplirlos. Cualquier trámite presentado fuera de plazo puede destruir sus posibilidades de obtener la reclamación. Si tiene tiempo y paciencia, puede presentar el gravamen por su cuenta, aunque no es recomendable. Hay varias agencias que pueden encargarse de la presentación por una tarifa módica, o puede contratar a un abogado especializado en construcción.

Aviso preliminar

Antes incluso de comenzar a trabajar en un proyecto, debe presentar un aviso preliminar previo al gravamen. Dependiendo del estado en el que se encuentre, puede recibir distintos nombres: Notice of Furnishing, Notice to Owner o aviso preliminar de 20 días. Cualquiera que sea su denominación, la mayoría de los estados exige presentarlo antes de comenzar a trabajar en el proyecto. No presentar el aviso preliminar hará que se rechace cualquier gravamen que presente posteriormente.

El aviso preliminar es una medida preventiva y sirve para informar a las partes involucradas en el proyecto de que usted está trabajando en él y está preparado para presentar un gravamen si se retiene el pago. Entre las partes involucradas se encuentra el propietario, además del contratista general. Es recomendable acostumbrarse a presentar un aviso preliminar al inicio de cada proyecto en el que trabaje.

Desafortunadamente, cada estado tiene normas diferentes sobre si el aviso preliminar es necesario para presentar un gravamen y, en caso de serlo, qué profesiones deben presentarlo. Por ejemplo, las normas pueden variar dependiendo de si usted es proveedor o contratista y de si se encuentra en Nueva York o Nueva Jersey.

Beneficios de presentar un aviso preliminar:

• El aviso fomenta la transparencia y la comunicación abierta.
• Como las partes involucradas saben que usted participa en el proyecto, es más probable que le paguen y que lo hagan más rápidamente.
• Los avisos reducen las sorpresas, algo que las partes involucradas agradecen.
• A menudo es un paso obligatorio para presentar posteriormente un gravamen.

Aviso de intención

Si le niegan el pago puntual por un trabajo terminado y ya ha presentado el aviso preliminar, debe presentar un aviso de intención (Notice of Intent, NOI). El NOI advierte a las partes involucradas que la presentación de un gravamen es inminente y a menudo basta para conseguir el pago. Nadie quiere ser el desafortunado destinatario de un gravamen. En algunos estados existe un plazo de espera obligatorio después de presentar el NOI antes de poder presentar el gravamen. Lo más recomendable es consultar con la oficina en la que planea presentar el trámite para asegurarse de contar con la información más actualizada. Si aún tiene dudas, consulte a un abogado.

Tenga en cuenta que no siempre es necesario presentar el NOI. Algunos estados no lo exigen y, en aquellos que sí lo hacen, quizá baste con enviar una simple carta de requerimiento a las distintas partes involucradas.

Presentación del gravamen

En términos generales, los gravámenes deben presentarse dentro de los 90 días posteriores a la finalización del trabajo. Esto podría ser el día en que el propietario detuvo la obra, el día en que presentó un aviso de cese de los trabajos o el día en que el contratista decidió detenerlos. En cualquier caso, en la mayoría de los estados, los gravámenes presentados después de ese plazo de 90 días serán inválidos.

Para presentar un gravamen de construcción, diríjase a la oficina del condado correspondiente a la localidad donde se realizó el trabajo. Si lo presenta en otro condado, será nulo. En la oficina del condado, solicite presentar una reclamación de gravamen de construcción (Claim of Mechanic’s Lien). Desde el momento en que presenta el gravamen, dispone de entre dos y seis meses para llegar a una solución con el propietario o presentar una demanda para ejecutar el gravamen sobre su propiedad.

Antes de presentar un gravamen, asegúrese de tener derecho a hacerlo. Debe ser contratista, subcontratista o proveedor, y el proyecto debe ser privado. Confirme con la oficina del condado cuáles son las normas vigentes en esa región. Como mínimo, debe haber presentado tanto el aviso preliminar como el aviso de intención a las personas correctas y dentro del plazo correspondiente, y también debe presentar el gravamen dentro del plazo establecido. Además, la mayoría de los estados exige que la persona que presenta el gravamen cuente con las licencias necesarias para realizar el trabajo por el que solicita el pago.

A continuación, asegúrese de que la solicitud del gravamen contenga la información correcta. Es muy fácil cometer errores tipográficos o registrar accidentalmente nombres incorrectos de las partes involucradas. Cualquier dato incorrecto puede provocar, y a menudo provoca, que el tribunal rechace el gravamen, así que tómese el tiempo necesario para verificar que todo esté bien.

Uno de los errores más comunes que provoca rechazos consiste en escribir incorrectamente la dirección de la propiedad. De hecho, en varios estados, la presentación de un gravamen de construcción exige la dirección legal completa, que puede encontrarse en la escritura de la propiedad en la oficina del condado o en la carta de inicio de obra del contratista, colocada al comienzo del proyecto. Puede ser conveniente consultar a un abogado, aunque solo sea para asegurarse de haber cumplimentado correctamente los formularios.

Presentar una demanda / ejecutar el gravamen

Si ni el aviso de intención ni la presentación del gravamen lograron llamar la atención del propietario, es poco probable que este vaya a saldar voluntariamente la deuda. En ese caso, tendrá que presentar una demanda para iniciar la ejecución del gravamen y forzar la venta de la propiedad. En algunos casos, el propietario puede instarlo a iniciar la ejecución, dando por hecho que el gravamen es inválido y buscando así la oportunidad de impugnarlo ante los tribunales.

Una demanda para ejecutar un gravamen de construcción no difiere de cualquier otra demanda: debe completar los formularios correspondientes, pagar las tasas aplicables y comparecer ante un tribunal. Puede hacerlo por su cuenta si lo desea, pero es muy recomendable contratar a un abogado. Si decide hacerlo sin representación legal, tenga mucho cuidado de presentar la demanda en la oficina del condado correcta y, al igual que en la presentación inicial, de utilizar el formulario adecuado y cumplimentarlo correctamente.

También tendrá que reunir los elementos de su caso. Antes de presentar la demanda, tómese el tiempo necesario para poner por escrito todo lo relacionado con ella. Sin duda, el propietario intentará desacreditar la presentación de su gravamen, así que asegúrese de incluir suficientes pruebas y detalles para respaldar su caso. Como mínimo, debe explicar qué trabajo realizó, cuánto deberían pagarle, por qué presentó inicialmente el gravamen, qué medidas ha tomado para recuperar el pago y por qué presenta ahora la demanda. Lleve dos copias al momento de presentar la demanda: una será para sus registros y la otra quedará en poder del tribunal. Asegúrese también de llevar suficiente dinero para cubrir el costo de presentación. El importe varía según el condado y puede oscilar entre cinco y trescientos dólares.

El siguiente paso consiste en notificar formalmente la demanda al propietario, informándole legalmente de que se ha presentado una acción y de que próximamente se celebrará una audiencia. Normalmente, los documentos se notifican por correo certificado. Luego, el tribunal programará la audiencia, que será su oportunidad de exponer el caso ante un juez. La decisión del juez será definitiva y determinará si su reclamación es válida y, en caso afirmativo, qué cantidad de la liquidación le corresponde. Si existen otros reclamantes sobre la misma propiedad, el juez determinará qué gravámenes tienen prioridad de pago.

Reclamaciones frívolas o fraudulentas

Las reclamaciones de gravamen pueden rechazarse porque los formularios no se cumplimentaron correctamente, porque se utilizaron formularios incorrectos o porque se presentaron fuera de plazo. Todos estos casos se consideran reclamaciones frívolas. Otros motivos son presentar la reclamación en la jurisdicción equivocada o hacerlo sin tener derecho a reclamar. Aunque todos estos motivos puedan considerarse errores honestos, la reclamación puede ser rechazada y, lo que es peor, usted podría verse obligado a pagar los costos y honorarios legales de la parte contra la que presentó la reclamación. En resumen, aunque es posible presentar reclamaciones por cuenta propia, es muy recomendable buscar asesoramiento legal.

Otro tipo de reclamación frívola es la presentada de mala fe. En ocasiones, los gravámenes se presentan por cantidades muy superiores al importe pendiente o por trabajos que no se han completado. Otras reclamaciones de mala fe se presentan con la intención de causar problemas a alguien. En muchos estados, la sanción por presentar una reclamación fraudulenta —también conocida como «terrorismo documental»— puede ir desde un delito menor hasta un delito grave de segundo grado, castigado con hasta 20 años de prisión y una multa de 20.000 dólares. En pocas palabras, piénselo dos veces antes de presentar una reclamación de mala fe.

Cómo eliminar un gravamen de construcción

Pagarlo

Cuando usted es el destinatario de un gravamen de construcción, sus opciones son muy limitadas. Tenga o no la culpa, la opción más sencilla es pagar la deuda. Si no dispone del dinero, quizá pueda negociar un plan de pagos con el titular del gravamen. Sin embargo, en este caso la ley favorece a los trabajadores, que tienen derecho a exigir el pago. Es posible que tenga que cubrir el gravamen y después reclamar una indemnización al contratista.

Negociar

Si no dispone del dinero necesario para pagar el gravamen de una sola vez, quizá pueda negociar un plan de pagos favorable al titular del gravamen, siempre que este esté dispuesto a aceptarlo. Si el titular del gravamen es una compañía de tarjetas de crédito, incluso podría estar dispuesta a negociar un acuerdo por una cantidad inferior a la adeudada. También podría considerar la posibilidad de refinanciar su vivienda y liquidar bienes de menor valor.

Vender la propiedad directamente

Si no tiene suficiente efectivo para cubrir un gravamen sobre su vivienda y no es posible refinanciar, negociar ni llegar a un acuerdo, quizá tenga que considerar venderla directamente. Si la propiedad es su vivienda, evidentemente esta debería ser la última opción. Primero, estudie la posibilidad de liquidar otros bienes para eliminar el gravamen. Esto incluye cuentas bancarias, vehículos, bienes inmuebles e inversiones. Por otro lado, si el gravamen afecta a una propiedad que no es su vivienda, podría resultar más rentable venderla directamente. Recuerde que necesita el permiso del titular del gravamen para refinanciar o vender una propiedad gravada.

Tenga también en cuenta que el gravamen solo afecta a la propiedad en la que trabajaron los contratistas. Si la venta de esa propiedad no basta para cubrir los gastos de los trabajadores, también podría enfrentarse a un gravamen judicial por la diferencia. Supongamos que compró una casa por 20.000 dólares que había sido abandonada debido a problemas estructurales y contrató a trabajadores que aportaron materiales y trabajo por un valor de 30.000 dólares. Si la liquidación de esa propiedad no cubre los 30.000 dólares, los contratistas pueden llevarlo a los tribunales y solicitar un gravamen judicial sobre sus otros bienes.

Una vez que haya pagado la deuda al titular del gravamen, asegúrese de pedirle que presente una satisfacción del gravamen (Satisfaction of Lien) en la oficina del condado correspondiente a la localidad donde se realizó el trabajo. Aunque el gravamen sea inválido y, por tanto, no pueda ejecutarse, aun así debe eliminarse antes de poder refinanciar o vender la propiedad. Si el contratista se niega a eliminarlo pese a haber recibido el pago completo, puede negociar con él o llevarlo a los tribunales.

Como contratista, lo correcto es asegurarse de que la propiedad quede libre de gravámenes una vez recibido el pago. Para eliminar un gravamen que usted haya presentado, debe presentar un documento de liberación del gravamen de construcción (Release of Mechanic’s Lien).

Cómo evitar los gravámenes de construcción

Evitar los gravámenes es un tema muy importante en el sector de la construcción. Los trabajadores preferirían no presentarlos debido a las complicaciones que implican y al retraso inherente en el cobro, mientras que los propietarios no quieren añadir riesgos a sus bienes inmuebles. Ambas partes pueden tomar varias medidas conjuntamente para evitar por completo los gravámenes de construcción. Estas medidas se centran principalmente en la buena comunicación y la profesionalidad. Algunas requieren una inversión inicial de tiempo y dinero, pero a largo plazo se amortizan por sí solas.

Pagar por los servicios prestados

Los gravámenes de construcción se presentan porque los trabajadores no han recibido el pago. Lo más sencillo que puede hacer para evitar un gravamen es pagar a su equipo lo que le debe y hacerlo puntualmente. A menudo, este problema surge porque la persona encargada de emitir los cheques no cuenta con la lista completa de trabajadores.

Solicitar avisos preliminares

Para asegurarse de que la lista esté completa y, por tanto, de que todos reciban su pago, es recomendable proporcionar y recopilar avisos preliminares antes de que comience el proyecto y cada vez que se incorporen nuevos trabajadores.

Comprobar los antecedentes

Al igual que haría antes de firmar un contrato con una persona desconocida, investigue para asegurarse de que las personas con las que va a trabajar son confiables y tienen buena reputación. Si es posible, revise sus contratos anteriores y compruebe que no hayan tenido problemas con gravámenes o pagos atrasados.

Proteger a todos mediante cheques conjuntos

Desafortunadamente, puede ocurrir que el propietario pague íntegramente al contratista general, pero que el dinero nunca llegue a los trabajadores. Los cheques conjuntos pueden evitar este tipo de conducta, ya que exigen el endoso de cada parte antes de poder cobrarse. Así se garantiza que las partes correspondientes sepan que el propietario ha efectuado el pago, lo que dificulta que el contratista general no distribuya el dinero.

Utilizar renuncias al derecho de imponer gravámenes

Una forma de asegurarse de que los contratistas, subcontratistas y proveedores que ya han recibido su pago no presenten posteriormente un gravamen es pedirles que firmen una renuncia al derecho de imponerlo. Las renuncias son documentos legales que impiden presentar una reclamación. Por lo general, en el sector de la construcción se solicitan en el momento del pago, como comprobante de este, o por adelantado, mediante una renuncia condicional en la que el trabajador declara que renunciará a sus derechos sobre el gravamen en cuanto reciba el pago completo. Ambos métodos se consideran prácticas justas.

Las renuncias también benefician a los trabajadores, ya que normalmente contribuyen a que reciban el pago completo. Un propietario o contratista general al que se le ofrece una renuncia a futuras reclamaciones suele aprovechar la oportunidad para pagar y reducir su riesgo.

Solicitar una fianza de pago (propietarios)

Debido al costo adicional, esta práctica es menos común en la construcción privada, aunque sigue siendo viable. Las fianzas de pago, habituales en proyectos públicos, son básicamente un tipo de seguro que traslada el riesgo de la propiedad al emisor de la fianza. Si un contratista presenta un gravamen, su reclamación recaerá sobre la fianza y no sobre la propiedad, lo que constituye un método eficaz para proteger los bienes del propietario.

Presentar un aviso de finalización

Un aviso de finalización informa a todas las personas con derechos sobre el gravamen de que el proyecto de construcción ha concluido y de que ha comenzado la cuenta regresiva hacia el vencimiento del plazo para presentar una reclamación. En muchos estados, presentar un aviso de finalización reduce sustancialmente el plazo habitual para presentar un gravamen.

Solicitar o enviar recordatorios de pago

Con todo lo que ocurre en un proyecto de construcción típico, a veces las personas olvidan registrar ciertos gastos y terminan cometiendo el error de no emitir el cheque correcto. Esto puede evitarse con simples recordatorios de pago: cartas básicas que indiquen que el pago está próximo a vencer. Es un recordatorio sencillo y cordial. Si el pago no llega, envíe otra carta indicando que ya está vencido. A menudo, esto basta para refrescar la memoria de los responsables y conseguir que se emita el cheque.

Conclusión

Aunque esperamos que los propietarios y contratistas actúen de forma proactiva y respetuosa, y que paguen puntualmente por el trabajo realizado conforme al contrato, sabemos que las cosas no siempre suceden así. Como hemos visto, los gravámenes de construcción son una herramienta poderosa que puede ayudar a garantizar que los reclamantes reciban la remuneración que merecen por el trabajo realizado. Sin embargo, también hemos visto que presentar correctamente un gravamen puede ser bastante difícil. Por ello, aunque el sistema existe para proteger a los trabajadores, presupone que estos cuentan con los recursos económicos necesarios para contratar a un abogado, algo que a menudo no es así. Por este motivo, hemos procurado incluir en este artículo la mayor cantidad posible de información útil y seguiremos haciéndolo con el paso del tiempo.

¡Gracias por leernos y esperamos que esta información le haya resultado útil!

El equipo de SINC