Alles, was Sie über Bauhandwerkerpfandrechte wissen müssen

Stellen Sie sich vor, Sie sind Hauseigentümer und haben umfangreiche Renovierungsarbeiten an Ihrem Haus durchführen lassen. Sie haben den Generalunternehmer vollständig bezahlt, doch statt seine Lieferanten und Subunternehmer zu bezahlen, hat er das Geld anderweitig ausgegeben. In vielen Teilen der USA (und auch in anderen Ländern) könnten Sie dadurch durchaus selbst zahlungspflichtig werden und gezwungen sein, zusätzlich die Lieferanten und Subunternehmer zu bezahlen. Wenn Sie deren Kosten nicht schnell begleichen könnten, müssten Sie unter Umständen sogar Ihr Haus verkaufen.

In diesem Zusammenhang räumt das Gesetz den Arbeitern und Lieferanten, die bezahlt werden müssen, einen höheren Schutz ein. Es gibt ihnen die Möglichkeit, ein Pfandrecht an dem von ihnen verbesserten Grundstück eintragen zu lassen. Dem Hauseigentümer bleibt dann nicht nur, ihre Forderungen zu begleichen, sondern auch die Last, den Generalunternehmer zu verklagen. Hätten sowohl der Hauseigentümer als auch die Auftragnehmer von Anfang an einige grundlegende Maßnahmen getroffen, hätte sich die gesamte Situation vermeiden lassen.

Jeder, der im Rahmen eines Bauprojekts zur Verbesserung eines Grundstücks Materialien oder Leistungen liefert, muss seine Rechte und Pflichten im Hinblick auf das Pfandrecht im Baurecht kennen.

In diesem Artikel geben wir zunächst einen allgemeinen Überblick über Pfandrechte und befassen uns anschließend ausführlich mit dem Bauhandwerkerpfandrecht (Mechanic’s Lien). Wir zeigen Ihnen, welche Schritte erforderlich sind, um ein Pfandrecht einzutragen und die Zwangsversteigerung eines Grundstücks einzuleiten, wie ein Pfandrecht gelöscht werden kann und vor allem, wie Sie ein Pfandrecht von vornherein vermeiden können. Abschließend stellen wir eine Übersicht der Vorschriften für die Eintragung von Pfandrechten in den einzelnen Bundesstaaten bereit.

Was genau ist ein Pfandrecht?

Ein Pfandrecht ist im Wesentlichen ein Instrument zur Durchsetzung einer Forderung. Es handelt sich um ein Rechtsdokument über einen bestimmten Geldbetrag, das von Gläubigern, Steuerbehörden oder aufgrund eines Gerichtsurteils eingesetzt werden kann. Dabei werden Vermögenswerte als Sicherheit für eine unbezahlte Schuld belastet. Pfandrechte zwingen Sie, Ihre Schulden zu begleichen – selbst wenn Sie dafür Vermögenswerte verkaufen oder herausgeben müssen.

Es gibt viele verschiedene Arten von Pfandrechten, mit denen Ansprüche auf die unterschiedlichsten Vermögenswerte geltend gemacht werden können, darunter Fahrzeuge, Konten, Unternehmen und Immobilien.

Wie funktionieren Pfandrechte?

Pfandrechte geben Gläubigern das gesetzliche Recht, die Vermögenswerte einer Person oder eines Unternehmens zu beschlagnahmen und/oder zu verkaufen, wenn diese ihren Zahlungsverpflichtungen aus einem Darlehen oder Vertrag nicht nachgekommen sind. Solange das Pfandrecht nicht erledigt ist (d. h. die Schulden beglichen sind), kann der ursprüngliche Eigentümer den Vermögenswert ohne Zustimmung des Pfandgläubigers nicht verkaufen oder eine Umschuldung vornehmen. Manchmal werden Pfandrechte bei Behörden eingetragen, um öffentlich auf ihre Existenz hinzuweisen. So erfahren künftige Käufer, dass der Vermögenswert belastet ist und das Pfandrecht beim Kauf auf sie übergeht.

Pfandrechte geben Gläubigern das gesetzliche Recht, Ansprüche an persönlichem Eigentum abzusichern. Wenn Sie nicht vorsichtig waren und keine Maßnahmen ergriffen haben, um Ihr Eigentum und Ihre Besitztümer ordnungsgemäß zu schützen, sind sie allesamt gefährdet. Gläubiger können Ihre Vermögenswerte rechtmäßig beschlagnahmen sowie auf Ihr Geld und Ihre Anlagen zugreifen.

Es gibt zwei Arten von Gläubigern: besicherte und unbesicherte. Besicherte Gläubiger haben einen Anspruch auf einen bestimmten Vermögenswert, während unbesicherte Gläubiger unter Umständen leer ausgehen. Meldet beispielsweise ein Unternehmen Insolvenz an, kann ein besicherter Gläubiger beruhigt sein, da seine Forderung durch die Verwertung des als Sicherheit dienenden Vermögenswerts gedeckt werden kann. Der unbesicherte Gläubiger hingegen riskiert, seinen Anspruch vollständig zu verlieren. Um eine Forderung abzusichern, kann der unbesicherte Gläubiger Klage erheben. Das daraus resultierende Urteil kann ein Pfandrecht an den Vermögenswerten des Schuldners begründen und damit die Forderung absichern.

Welche gängigen Arten von Pfandrechten gibt es?

Es gibt drei allgemeine Kategorien von Pfandrechten, die jeweils unterschiedlichen Zwecken dienen:

Das Urteilspfandrecht (Judgment Lien) entsteht aufgrund einer gerichtlichen Anordnung, in der Regel infolge eines Gerichtsverfahrens. Dies kann beispielsweise ein Zementunternehmen sein, das Ersatz für beschädigte Geräte verlangt, ein Opfer eines Arbeitsunfalls auf einer Baustelle, das Schadensersatz über die Versicherungssumme hinaus fordert, oder der Kläger eines Haftungsprozesses, dem eine Geldzahlung zugesprochen wurde und der ein Pfandrecht benötigt, um die Vermögenswerte des Schuldners zur Deckung dieser Zahlung abzusichern.

Das vertragliche Pfandrecht (Consensual Lien, auch Contract Lien) ist ein Pfandrecht, dem Sie zustimmen. Es entsteht durch eine Sicherungsvereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner. Diese Pfandrechte sind freiwillig und werden häufig bei der Aufnahme von Darlehen oder der Inanspruchnahme anderer Kreditformen verwendet. Ein Pfandrecht kann beispielsweise eingetragen werden, wenn Sie Geld für den Kauf eines Gerüsts aufnehmen oder einen mobilen Generator mieten. Ein Pfandrecht, mit dem die meisten Menschen vertraut sind, ist die Hypothek, die sie beim Kauf einer neuen Immobilie aufnehmen. Weitere gängige Beispiele für vertragliche Pfandrechte sind Kreditvereinbarungen, bei denen der Gläubiger Möbel finanziert, oder bei denen ein Händler die Finanzierung eines Fahrzeugkaufs vermittelt.

Das gesetzliche Pfandrecht (Statutory Lien) entsteht auf Grundlage einzelstaatlicher oder bundesstaatlicher Gesetze. Es handelt sich um ein nicht einvernehmliches, nicht freiwilliges Pfandrecht, das entsteht, wenn ein bestimmtes Gesetz dem Gläubiger dieses Recht einräumt. Ein gutes Beispiel ist das Steuerpfandrecht, das die kommunale, einzelstaatliche oder bundesstaatliche Regierung auf die Vermögenswerte säumiger Steuerzahler wegen nicht gezahlter Grund- und Einkommensteuern legt. In den USA ist es üblich, dass die IRS Steuerpfandrechte einträgt, wenn keine Bereitschaft zur Zahlung erkennbar ist. Diese bundesstaatlichen Steuerpfandrechte können sogar zu einer öffentlichen Versteigerung von Immobilien, Inventar, Fahrzeugen und Finanzvermögen führen.

Ein wichtiges Beispiel für ein gesetzliches Pfandrecht ist das Bauhandwerkerpfandrecht, mit dem wir uns im Folgenden ausführlich beschäftigen.

Das Bauhandwerkerpfandrecht

Überraschenderweise hat das Bauhandwerkerpfandrecht (Mechanic’s Lien) nichts mit Motoren oder Fahrzeugen zu tun. Sein Name geht auf die Zeit zurück, in der die entsprechende Gesetzgebung in den USA erstmals entwickelt wurde. Thomas Jefferson soll dieses Pfandrecht Ende des 18. Jahrhunderts angestoßen haben. Damals wurden Bauarbeiter als „Mechanics“ bezeichnet. Heute wird das Bauhandwerkerpfandrecht auch als Baurechtspfandrecht (Construction Lien) oder – bei Lieferanten – als Materiallieferantenpfandrecht (Materialman’s Lien) bezeichnet. Das Bauhandwerkerpfandrecht schützt eine große Bandbreite von Personen und Unternehmen, die an privaten Projekten beteiligt sind: Generalunternehmer, Subunternehmer und Lieferanten ebenso wie Planer, Landschaftsbauer und sogar Vermieter von Baumaschinen. Arbeitnehmer bei öffentlichen Bauprojekten werden durch Bürgschaften geschützt; dabei handelt es sich um ein anderes System.

Das Besondere am Bauhandwerkerpfandrecht ist, dass es den Beschäftigten in der Baubranche weitreichende Rechte einräumt. Tatsächlich bietet es ihnen nahezu eine Garantie, letztlich bezahlt zu werden. Wenn für abgeschlossene Arbeiten weder eine Zahlung eingegangen ist noch eine solche in Aussicht steht, können sie direkt einen Anspruch gegen die Immobilie geltend machen, an der ihre Leistungen erbracht wurden.

Wenn Sie beispielsweise als Subunternehmer bei der Renovierung eines privaten Gebäudes Material oder Arbeitsleistung geliefert haben und nicht bezahlt wurden, haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie können den Generalunternehmer verklagen. Das Verfahren kann sich jedoch über Monate hinziehen und möglicherweise nie zu einer Lösung führen. Oder Sie lassen direkt auf dem Grundstück, auf dem Sie gearbeitet haben, ein Pfandrecht eintragen und zwingen den Auftraggeber, stattdessen Sie zu bezahlen. Das Bauhandwerkerpfandrecht ist so wirkungsvoll, dass Sie häufig bezahlt werden können, ohne überhaupt einen Anwalt einschalten zu müssen.

Zur Klarstellung: Unabhängig davon, ob Sie Ihre Arbeit oder Arbeitsleistung direkt für einen Hauseigentümer, einen Generalunternehmer oder einen Subunternehmer erbringen – bei Nichtzahlung haben Sie das Recht, ein Pfandrecht an der Immobilie eintragen zu lassen.

Beachten Sie, dass Bauhandwerkerpfandrechte mit der Immobilie selbst verbunden sind. Entscheidet sich der Eigentümer daher, die Immobilie zu refinanzieren oder zu verkaufen, muss er das Pfandrecht zunächst begleichen.

Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts

Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts ist nicht besonders schwierig. Allerdings müssen mehrere Schritte genau befolgt werden, und zwar innerhalb äußerst knapp bemessener Fristen. Schon ein kleiner Fehler kann zur Zurückweisung Ihres Anspruchs führen. Zusätzlich kompliziert wird die Angelegenheit dadurch, dass in den einzelnen Bundesstaaten unterschiedliche Regelungen darüber gelten, wie und wann ein Pfandrecht eingetragen werden muss. Es ist äußerst wichtig, die Einreichungsfristen für jeden einzelnen Schritt zu beachten und einzuhalten. Jeder Schritt, der außerhalb der jeweiligen Frist eingereicht wird, kann Ihre Chancen auf Durchsetzung des Anspruchs zunichtemachen. Wenn Sie ausreichend Zeit und Geduld haben, können Sie die Eintragung durchaus selbst vornehmen – empfehlenswert ist das jedoch nicht. Es gibt mehrere Agenturen, die dies gegen eine geringe Gebühr für Sie erledigen, oder Sie können einen Fachanwalt für Baurecht beauftragen.

Vorläufige Mitteilung

Noch bevor Sie mit den Arbeiten an einem Projekt beginnen, müssen Sie eine vorläufige Mitteilung vor Eintragung des Pfandrechts versenden. Je nach Bundesstaat kann sie anders bezeichnet werden, etwa als Notice of Furnishing, Notice to Owner oder 20-day Preliminary Notice. Unabhängig von der Bezeichnung verlangen die meisten Bundesstaaten, dass sie vor Beginn der Arbeiten am Projekt eingereicht wird. Wird die vorläufige Mitteilung nicht eingereicht, werden später eingetragene Pfandrechte zurückgewiesen.

Die vorläufige Mitteilung dient ausschließlich der Vorsorge. Sie informiert die Projektbeteiligten darüber, dass Sie an ihrem Projekt arbeiten und im Falle ausbleibender Zahlung bereit sind, ein Pfandrecht eintragen zu lassen. Zu den Beteiligten gehört neben dem Generalunternehmer auch der Eigentümer der Immobilie. Es ist sinnvoll, sich anzugewöhnen, zu Beginn jedes Projekts eine vorläufige Mitteilung einzureichen.

Leider gelten in den einzelnen Bundesstaaten unterschiedliche Regelungen dazu, ob eine vorläufige Mitteilung für die Eintragung eines Pfandrechts erforderlich ist und für welche Berufsgruppen dies gegebenenfalls gilt. Die Vorschriften können sich beispielsweise danach unterscheiden, ob Sie Lieferant oder Auftragnehmer sind und ob Sie in New York oder New Jersey tätig sind.

Vorteile einer vorläufigen Mitteilung:

• Eine Mitteilung sorgt für Transparenz und eine offene Kommunikation.
• Da die Projektbeteiligten wissen, dass Sie am Projekt beteiligt sind, werden Sie mit größerer Wahrscheinlichkeit und schneller bezahlt.
• Mitteilungen vermeiden Überraschungen – etwas, das die Beteiligten zu schätzen wissen.
• Häufig ist sie ein zwingend erforderlicher Schritt für die spätere Eintragung eines Pfandrechts.

Ankündigung der Pfandrechtseintragung

Wenn Ihnen trotz abgeschlossener Arbeiten keine zeitnahe Zahlung geleistet wird und Sie die vorläufige Mitteilung bereits eingereicht haben, sollten Sie eine Ankündigung der Pfandrechtseintragung (Notice of Intent, NOI) versenden. Die NOI warnt die Beteiligten, dass die Eintragung eines Pfandrechts unmittelbar bevorsteht, und reicht oft aus, um eine Zahlung zu erwirken. Niemand möchte der unglückliche Empfänger eines Pfandrechts sein. In einigen Bundesstaaten müssen Sie nach Einreichung der NOI eine bestimmte Frist abwarten, bevor Sie das Pfandrecht selbst eintragen lassen können. Am sichersten ist es, sich an die zuständige Behörde zu wenden, bei der Sie die Eintragung vornehmen wollen, um sicherzustellen, dass Sie über die aktuellsten Informationen verfügen. Wenn Sie weiterhin unsicher sind, sollten Sie einen Anwalt konsultieren.

Beachten Sie, dass eine NOI nicht immer erforderlich ist. Einige Bundesstaaten verlangen keine solche Mitteilung. In den Bundesstaaten, in denen sie vorgeschrieben ist, kann unter Umständen auch ein einfaches Aufforderungsschreiben an die verschiedenen Beteiligten ausreichen.

Eintragung des Pfandrechts

Grundsätzlich müssen Pfandrechte innerhalb von 90 Tagen nach Beendigung der Arbeiten eingetragen werden. Maßgeblich kann dabei der Tag sein, an dem der Eigentümer die Arbeiten eingestellt hat, an dem der Eigentümer eine Notice of Cessation of Work (Mitteilung über die Einstellung der Arbeiten) eingereicht hat oder an dem der Auftragnehmer beschlossen hat, die Arbeiten einzustellen. In den meisten Bundesstaaten sind außerhalb dieses 90-Tage-Zeitraums eingetragene Pfandrechte unwirksam.

Um ein Bauhandwerkerpfandrecht einzutragen, wenden Sie sich einfach an die zuständige Behörde des Bezirks (County), in dem die Arbeiten ausgeführt wurden. Eine Eintragung in einem anderen County ist unwirksam. Bitten Sie dort um die Eintragung eines Claim of Mechanic’s Lien (Anspruch auf ein Bauhandwerkerpfandrecht). Ab dem Zeitpunkt der Eintragung haben Sie zwischen zwei und sechs Monaten Zeit, eine Einigung mit dem Eigentümer zu erzielen oder eine Klage auf Zwangsversteigerung der Immobilie einzureichen.

Vergewissern Sie sich vor der Eintragung, dass Sie dazu berechtigt sind. Sie müssen Auftragnehmer, Subunternehmer oder Lieferant sein, und es muss sich um ein privates Projekt handeln. Fragen Sie bei der zuständigen Behörde des County nach den aktuellen Vorschriften für die betreffende Region. Mindestens müssen Sie die vorläufige Mitteilung und die Ankündigung der Pfandrechtseintragung fristgerecht an die richtigen Personen gesendet haben; außerdem müssen Sie das Pfandrecht innerhalb der geltenden Frist eintragen. In den meisten Bundesstaaten muss die eintragende Person zudem über die erforderliche Zulassung verfügen, um die Arbeiten auszuführen, für die sie Zahlung verlangt.

Stellen Sie anschließend sicher, dass der Antrag auf Eintragung des Pfandrechts alle erforderlichen Angaben korrekt enthält. Tippfehler oder falsch eingetragene Namen der Beteiligten passieren schnell. Fehlerhafte Angaben führen jedoch häufig zur Zurückweisung des Pfandrechts durch das Gericht. Nehmen Sie sich daher die Zeit, alle Daten sorgfältig zu prüfen.

Einer der häufigsten Fehler, die zur Zurückweisung führen, ist eine falsch angegebene Grundstücksadresse. In mehreren Bundesstaaten muss der Antrag auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts die vollständige rechtliche Adresse enthalten. Diese finden Sie in der Grundstücksurkunde beim County oder im Letter of Commencement des Auftragnehmers, der zu Beginn des Projekts ausgehängt wurde. Es kann sinnvoll sein, auch nur zur Überprüfung der Formulare einen Anwalt zu konsultieren.

Klageerhebung / Zwangsversteigerung

Wenn weder die Ankündigung der Pfandrechtseintragung noch die tatsächliche Eintragung die Aufmerksamkeit des Eigentümers erregt haben, ist es unwahrscheinlich, dass er die Schuld freiwillig begleichen wird. Dann müssen Sie Klage erheben, um das Zwangsversteigerungsverfahren einzuleiten und den Verkauf der Immobilie zu erzwingen. In manchen Fällen fordert der Eigentümer Sie möglicherweise sogar dazu auf, die Zwangsversteigerung einzuleiten, weil er davon ausgeht, dass das Pfandrecht unwirksam ist, und es vor Gericht anfechten möchte.

Eine Klage auf Zwangsversteigerung aufgrund eines Bauhandwerkerpfandrechts unterscheidet sich nicht von anderen Klagen: Sie müssen die entsprechenden Formulare ausfüllen, die anfallenden Gebühren bezahlen und vor Gericht erscheinen. Sie können das Verfahren selbst führen, es wird jedoch dringend empfohlen, einen Anwalt zu beauftragen. Wenn Sie darauf verzichten, achten Sie besonders darauf, die Klage bei der zuständigen Behörde des richtigen County einzureichen und – wie bei der ursprünglichen Eintragung – das korrekte Formular zu verwenden und vollständig richtig auszufüllen.

Außerdem müssen Sie Ihren Fall rechtlich begründen. Nehmen Sie sich vorher die Zeit, alles, was mit dem Fall zusammenhängt, schriftlich festzuhalten. Der Hauseigentümer wird zweifellos versuchen, die Eintragung Ihres Pfandrechts zu entkräften. Führen Sie daher ausreichend Beweise und Details an, um Ihren Anspruch zu untermauern. Mindestens müssen Sie erläutern, welche Arbeiten Sie ausgeführt haben, wie viel Ihnen gezahlt werden sollte, warum Sie das Pfandrecht ursprünglich eingetragen haben, welche Maßnahmen Sie zur Durchsetzung der Zahlung ergriffen haben und warum Sie nun Klage erheben. Bringen Sie zwei Exemplare zur Einreichung mit: Eines ist für Ihre Unterlagen bestimmt, das andere verbleibt beim Gericht. Achten Sie außerdem darauf, ausreichend Geld für die Einreichungsgebühr dabeizuhaben. Die Höhe variiert von County zu County und kann zwischen fünf und 300 US-Dollar liegen.

Im nächsten Schritt müssen Sie dem Immobilieneigentümer die Klage ordnungsgemäß zustellen lassen und ihn rechtlich darüber informieren, dass eine Klage eingereicht wurde und ein Gerichtstermin bevorsteht. Die Unterlagen werden normalerweise per Einschreiben zugestellt. Das Gericht setzt anschließend die Verhandlung an. Bei dieser haben Sie Gelegenheit, Ihren Fall vor einem Richter darzulegen. Die Entscheidung des Richters ist endgültig. Sie bestimmt, ob Ihr Anspruch berechtigt ist und, falls ja, welcher Anteil des Verwertungserlöses Ihnen zusteht. Gibt es weitere Anspruchsteller an derselben Immobilie, entscheidet der Richter, welche Pfandrechte vorrangig befriedigt werden.

Unbegründete / betrügerische Ansprüche

Pfandrechtliche Ansprüche können zurückgewiesen werden, wenn Formulare nicht korrekt ausgefüllt, falsche Formulare verwendet oder Unterlagen außerhalb der geltenden Frist eingereicht wurden. All dies wird als unbegründeter Anspruch bezeichnet. Weitere Gründe sind die Einreichung bei der falschen Behörde oder die Einreichung ohne entsprechende Anspruchsberechtigung. Auch wenn es sich in all diesen Fällen um ehrliche Fehler handeln kann, kann der Anspruch dennoch zurückgewiesen werden. Schlimmer noch: Sie könnten für die Kosten und Anwaltsgebühren der Partei haften, gegen die Sie Ihren Anspruch geltend gemacht haben. Zusammenfassend lässt sich daher sagen: Sie können einen Anspruch zwar selbst einreichen, sollten aber unbedingt rechtliche Unterstützung in Betracht ziehen.

Eine weitere Form des unbegründeten Anspruchs ist ein böswillig eingereichter Anspruch. Manchmal werden Pfandrechte über Beträge eingetragen, die weit über die tatsächlich offene Summe hinausgehen, oder für Arbeiten, die noch gar nicht abgeschlossen sind. Andere Ansprüche werden mit der Absicht eingereicht, jemandem Schwierigkeiten zu bereiten. In vielen Bundesstaaten reicht die Strafe für einen solchen betrügerischen Anspruch (auch „Paper Terrorism“ genannt) von einem minderschweren Delikt bis hin zu einem Verbrechen zweiten Grades. Darauf können bis zu 20 Jahre Haft und eine Geldstrafe von 20.000 US-Dollar stehen. Überlegen Sie es sich daher gut, bevor Sie einen Anspruch böswillig einreichen.

Löschung eines Bauhandwerkerpfandrechts

Begleichen Sie die Forderung

Wenn Sie von einem Bauhandwerkerpfandrecht betroffen sind, sind Ihre Möglichkeiten sehr begrenzt. Unabhängig davon, ob Sie die Situation verschuldet haben, ist die einfachste Option, die Schuld zu begleichen. Wenn Sie das Geld nicht sofort zur Verfügung haben, können Sie möglicherweise einen Zahlungsplan mit dem Pfandgläubiger vereinbaren. Das Gesetz schützt in diesem Fall jedoch die Arbeiter, die das Recht haben, Zahlung zu verlangen. Sie könnten gezwungen sein, das Pfandrecht zu begleichen und anschließend den Auftragnehmer auf Schadensersatz zu verklagen.

Verhandeln Sie

Wenn Sie nicht über ausreichend Geld verfügen, um das Pfandrecht vollständig zu begleichen, können Sie möglicherweise einen Zahlungsplan aushandeln, der dem Pfandgläubiger entgegenkommt – vorausgesetzt, dieser stimmt zu. Handelt es sich beim Pfandgläubiger um ein Kreditkartenunternehmen, ist es möglicherweise sogar bereit, sich auf eine geringere Vergleichssumme als den offenen Betrag einzulassen. Alternativ könnten Sie eine Umschuldung Ihres Hauses und die Verwertung kleinerer Vermögenswerte prüfen.

Verkaufen Sie die Immobilie vollständig

Wenn Sie nicht über genügend Barmittel verfügen, um ein Pfandrecht an Ihrem Haus abzudecken, und eine Umschuldung, Verhandlung oder Einigung nicht infrage kommen, müssen Sie möglicherweise einen vollständigen Verkauf in Betracht ziehen. Wenn es sich bei der Immobilie um Ihr Zuhause handelt, sollte dies selbstverständlich das letzte Mittel sein. Prüfen Sie zunächst, ob Sie andere Vermögenswerte verkaufen können, um das Pfandrecht zu beseitigen. Dazu zählen Bankguthaben, Fahrzeuge, weitere Immobilien und Anlagen. Betrifft das Pfandrecht dagegen eine andere Immobilie als Ihr Zuhause, kann es kostengünstiger sein, diese einfach zu verkaufen. Denken Sie daran, dass Sie die Zustimmung des Pfandgläubigers benötigen, um eine belastete Immobilie umzuschulden oder zu verkaufen.

Beachten Sie außerdem, dass sich der Anspruch des Pfandgläubigers nur auf die Immobilie bezieht, an der die Auftragnehmer gearbeitet haben. Reicht der Verkaufserlös nicht aus, um die Kosten der Arbeiter zu decken, könnten Sie zusätzlich mit einem Urteilspfandrecht auf Ihre anderen Vermögenswerte konfrontiert werden. Angenommen, Sie haben ein Haus für 20.000 US-Dollar gekauft, das aufgrund struktureller Probleme aufgegeben worden war, und Auftragnehmer beauftragt, die Material und Arbeitsleistungen im Wert von 30.000 US-Dollar eingebracht haben. Deckt die Verwertung der Immobilie die 30.000 US-Dollar nicht ab, können die Auftragnehmer Sie verklagen und ein Urteilspfandrecht auf Ihre anderen Vermögenswerte beantragen.

Nachdem Sie die Schuld gegenüber dem Pfandgläubiger beglichen haben, sollten Sie ihn auffordern, beim zuständigen County eine Satisfaction of Lien (Bestätigung der Erledigung des Pfandrechts) einzureichen. Selbst wenn das Pfandrecht unwirksam und damit nicht durchsetzbar ist, muss es gelöscht werden, bevor Sie die Immobilie umschulden oder verkaufen können. Weigert sich der Auftragnehmer trotz vollständiger Bezahlung, das Pfandrecht zu löschen, können Sie entweder verhandeln oder ihn verklagen.

Als Auftragnehmer sollten Sie nach Zahlungseingang dafür sorgen, dass die Immobilie frei von Pfandrechten ist. Um ein von Ihnen eingetragenes Pfandrecht zu löschen, müssen Sie ein Release of Mechanic’s Lien (Freigabe beziehungsweise Löschung des Bauhandwerkerpfandrechts) einreichen.

So vermeiden Sie Bauhandwerkerpfandrechte

Die Vermeidung von Pfandrechten ist ein viel diskutiertes Thema in der Baubranche. Arbeiter möchten Pfandrechte wegen des damit verbundenen Aufwands und der zwangsläufig verzögerten Zahlung möglichst nicht eintragen. Immobilieneigentümer wollen kein zusätzliches Risiko für ihre Immobilien. Beide Seiten können gemeinsam mehrere Schritte unternehmen, um Bauhandwerkerpfandrechte vollständig zu vermeiden. Im Mittelpunkt stehen dabei vor allem gute Kommunikation und Professionalität. Einige Maßnahmen erfordern zunächst Zeit und Geld, machen sich langfristig jedoch bezahlt.

Bezahlen Sie erbrachte Leistungen

Bauhandwerkerpfandrechte werden eingetragen, weil Arbeiter nicht bezahlt wurden. Das Einfachste, was Sie zur Vermeidung eines Pfandrechts tun können, ist daher, Ihr Team pünktlich mit dem geschuldeten Betrag zu bezahlen. Häufig entsteht dieses Problem, weil die Person, die die Zahlungen anweist, nicht über eine vollständige Liste aller Beteiligten verfügt.

Fordern Sie vorläufige Mitteilungen an

Damit die Liste vollständig ist und somit alle Beteiligten bezahlt werden, sollten Sie vor Beginn des Projekts sowie bei der Aufnahme neuer Mitarbeiter oder Auftragnehmer vorläufige Mitteilungen versenden und einholen.

Prüfen Sie den Hintergrund

Wie vor der Unterzeichnung eines Vertrags mit einer unbekannten Partei sollten Sie sorgfältig prüfen, ob die Personen und Unternehmen, mit denen Sie arbeiten werden, seriös und zuverlässig sind. Prüfen Sie nach Möglichkeit frühere Verträge und stellen Sie sicher, dass es in der Vergangenheit keine Probleme mit Pfandrechten oder ausbleibenden Zahlungen gab.

Schützen Sie alle Beteiligten durch gemeinsame Schecks

Leider kann es vorkommen, dass der Eigentümer den Generalunternehmer vollständig bezahlt, das Geld aber nie bei den Arbeitern ankommt. Gemeinsame Schecks können ein solches Verhalten verhindern, da sie vor der Einlösung von jeder beteiligten Partei bestätigt werden müssen. So ist sichergestellt, dass die relevanten Parteien wissen, dass der Eigentümer gezahlt hat, wodurch es für den Generalunternehmer schwieriger wird, die Zahlung nicht weiterzuleiten.

Verwenden Sie Verzichtserklärungen auf Pfandrechte

Eine Möglichkeit, sicherzustellen, dass bereits bezahlte Auftragnehmer, Subunternehmer und Lieferanten später kein Pfandrecht eintragen, besteht darin, sie eine Verzichtserklärung auf Pfandrechte unterzeichnen zu lassen. Diese rechtlichen Dokumente hindern die betreffenden Personen daran, einen Anspruch geltend zu machen. Im Bauwesen werden solche Verzichtserklärungen normalerweise entweder zum Zeitpunkt der Zahlung als Zahlungsbestätigung oder im Voraus verlangt. Im letzteren Fall handelt es sich um eine bedingte Verzichtserklärung, in der der Arbeiter zusagt, mit vollständigem Zahlungseingang auf seine Pfandrechte zu verzichten. Beide Varianten gelten als faire Geschäftspraxis.

Auch für die Arbeiter sind Verzichtserklärungen vorteilhaft, da sie in der Regel zu einer vollständigen Zahlung führen. Ein Immobilieneigentümer oder Generalunternehmer, dem ein Verzicht auf künftige Ansprüche angeboten wird, wird häufig die Gelegenheit nutzen, zu zahlen und sein Risiko zu reduzieren.

Verlangen Sie eine Zahlungsbürgschaft (Immobilieneigentümer)

Wegen der zusätzlichen Kosten ist dies im privaten Bauwesen weniger üblich, aber dennoch eine praktikable Möglichkeit. Zahlungsbürgschaften sind bei öffentlichen Projekten gängig. Sie funktionieren im Wesentlichen wie eine Versicherung, die das Risiko von der Immobilie auf den Aussteller der Bürgschaft verlagert. Falls ein Auftragnehmer ein Pfandrecht eintragen lässt, richtet sich sein Anspruch gegen die Bürgschaft und nicht gegen die Immobilie. Dadurch werden die Vermögenswerte des Eigentümers wirksam geschützt.

Reichen Sie eine Fertigstellungsmitteilung ein

Eine Notice of Completion (Fertigstellungsmitteilung) informiert alle Personen mit Pfandrechten darüber, dass die Arbeiten am Bauprojekt abgeschlossen sind und die Frist zur Geltendmachung eines Anspruchs zu laufen begonnen hat. In vielen Bundesstaaten verkürzt eine eingereichte Fertigstellungsmitteilung die normalerweise geltende Frist für die Eintragung eines Pfandrechts erheblich.

Fordern Sie Rechnungserinnerungen an bzw. versenden Sie diese

Bei allem, was auf einer typischen Baustelle anfällt, vergessen Beteiligte manchmal, Ausgaben zu erfassen, und weisen deshalb versehentlich nicht den richtigen Zahlungsbetrag an. Dies lässt sich durch einfache Zahlungserinnerungen vermeiden – kurze Schreiben, die darauf hinweisen, dass die Zahlung bald fällig wird. Es handelt sich um eine einfache, freundliche Erinnerung. Bleibt die Zahlung aus, sollten Sie ein weiteres Schreiben senden und darauf hinweisen, dass sie überfällig ist. Häufig reicht dies aus, um die Erinnerung aufzufrischen und die Zahlung zu veranlassen.

Fazit

Wir hoffen, dass Eigentümer und Auftragnehmer vorausschauend und respektvoll handeln und die vertraglich geschuldeten Leistungen pünktlich bezahlen. Wir wissen jedoch, dass es nicht immer so läuft. Wie wir gesehen haben, sind Bauhandwerkerpfandrechte ein wirkungsvolles Instrument, um sicherzustellen, dass Anspruchsteller für ihre geleistete Arbeit angemessen bezahlt werden. Gleichzeitig haben wir gesehen, dass die korrekte Eintragung eines Pfandrechts äußerst schwierig sein kann. Das System soll zwar die Arbeiter schützen, setzt jedoch voraus, dass diese über die finanziellen Mittel verfügen, einen Anwalt zu beauftragen – was häufig nicht der Fall ist. Aus diesem Grund haben wir uns bemüht, diesen Artikel mit möglichst vielen nützlichen Informationen zu füllen, und werden dies auch künftig tun.

Vielen Dank fürs Lesen. Wir hoffen, dass dieser Artikel hilfreich war!

Das SINC-Team